Page 2 - EY-VG_Kasim_2023_v4

Vergide Gündem
Tamer Türkyılmaz
Nur Şapcı

Konut piyasası kaynaklı gelir vergisi
sorunları

1. Giriş

Geçtiğimiz dönemde konut piyasasında bozulan fiyat istikrarı, ekonomik ve adli boyutu
olan pek çok olayın yaşanmasına neden oldu. Yaşanan problemlerin çözümü için
bulunan yöntemlerin bazılarının ise gelir vergisi açısından değerlendirilmesi gereken
sonuçlar doğurduğunu söyleyebiliriz.

İdarenin de son dönemde vergi tahsilatlarını artırabilmek amacıyla kira gelirlerini
mercek altına aldığını, yıllık beyannamelerini vermemiş mükelleflere tebligat
göndermeye başladığını göz önünde bulundurduğumuzda kira geliri konusu gelecekte
de Gelir İdaresinin gündemindeki yerini koruyacağı benziyor.

Bu çalışmamızda, son dönemde konut satışı ve kiralamaya ilişkin işlemlerde ortaya çıkan
özellikli konuları ele alacağız.

2. Konutların elden çıkarılması

Bilindiği üzere konutların elden çıkarılması nedeniyle elde edilen kazançlar, Gelir Vergisi
Kanunu’nda değer artış kazancı olarak tanımlanıyor. Yani satış fiyatından, alış fiyatını
çıkardığınızda kalan fark gelir vergisine tabi bir kazanç olarak nitelendiriliyor.

Bu kuralın iki istisnası mevcut; birincisi konutun ivazsız olarak intikal etmesi halinde
(örneğin miras), diğeri ise konutun alış tarihinden sonra en az 5 yıl elde tutulduktan
sonra satılması halinde uygulanıyor. Bu durumdaki işlemlerde değer artış kazancı
hesaplanmıyor, dolayısıyla varsa kazançlar gelir vergisine konu edilmiyor.

Son dönemde konut piyasasında fiyatların hızla artış gösterdiğini göz önünde
bulundurduğumuzda 5 yıl içinde elden çıkarılacak konutlarda mutlaka bir değer artış
kazancı olacağını öngörmek mümkün, ancak bu kazançların tamamının reel kazanç
olmadığı da gerçek. Son yıllarda yüksek seyreden enflasyonu göz önüne aldığımızda
konutlardan elde edilen değer artış kazançlarında enflasyonun da payı mevcut. Vergi
uygulaması açısından alış ve satış arasında geçen sürede enflasyonun en az %10
olması halinde, yani Yurt İçi- Üretici Fiyat Endeksi’nin (Yİ-ÜFE) söz konusu dönemde
%10 veya üzeri artış göstermiş olması halinde, konutun maliyetinin enflasyon dikkate
alınarak hesaplanması (endeksleme yapılması) mümkün bulunmaktadır. Dolayısıyla
vergi hesaplaması yapılırken alış ve satış tarihleri göz önünde bulundurularak %10’luk
enflasyon şartının sağlanıp sağlanmadığı gözden geçirilmelidir. Hesaplama yapılırken,
alış işleminin yapıldığı aydan bir önceki aydaki endeks değeri ile satışın yapıldığı aydan
önceki ayın endeks değeri kıyaslanmalıdır. İçinden geçtiğimiz enflasyonist dönemde
çok kısa süreler elde tutulan konutlar için bile bu imkândan faydalanmak mümkün
olabilecektir, zira son 5 yıllık dönemde yalnızca bir aylık enflasyonun bile %10’un
üzerinde olduğu dönemler mevcut.

Endeksleme basitçe satışın yapıldığı aydan önceki Yİ-ÜFE endeks değerinin, alış
işleminin yapıldığı aydan önceki ayın Yİ-ÜFE endeks değerine bölünmesiyle ortaya çıkan
değerin alış bedeli ile çarpılması şeklinde yapılabilir.

2 Kasım 2023