Page 3 - EY-VG_Kasim_2023_v4

Endeksleme yapıldıktan sonra, konutun satın alınması Öte yandan, bilindiği üzere sahibi oldukları konutları kiraya
esnasında kredi kullanılmış olması halinde, konut kredisinin geri verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedelini, elde ettikleri
ödemesi esnasında katlanılan faiz de maliyet bedelinin üzerine kira gelirlerini beyan ederken gider olarak değerlendirebiliyorlar.
eklenebilir. Ancak, bilindiği üzere söz konusu faiz tutarları, ilgili Ancak, peşin ödedikleri ve gider olarak dikkate alacakları
konuttan elde edilen kira gelirinden de indirilebiliyor. Dolayısıyla kira tutarının da ilgili takvim yılıyla ilişkili olan tutar kadar
kira gelirinden indirilen faiz tutarlarının, değer artış kazancının olması gerekecektir. Yani yukarıdaki örnekteki kiracının kendi
hesaplanması esnasında konutun maliyetine eklenemeyeceğini sahibi olduğu konutu kiraya vermesi nedeniyle elde ettiği bir
de hatırlatmak gerekiyor. kira geliri olduğunu varsayalım, bu durumda 5 aylık tutarın
2023 beyanında, 1 aylık tutarınsa 2024 yılı gelir vergisi
İlave olarak değer artış kazançlarının kısmen gelir vergisinden beyannamesinde gider olarak dikkate alınması gerekmektedir.
istisna olduğunu da belirtmekte fayda var; endeksleme
sonrasında hesaplanan maliyet bedelinin, satış bedelinden 3.2. Konut kiralarının geçmişe dönük olarak sonradan tahsil
çıkarılması sonucu hesaplanan gerçek değer artış kazancından, edilmesi
ayrıca bu istisna tutarı da çıkarılacaktır. 2023’te elde edilen
kazançlar için istisna tutarı 55.000 TL’dir. Kiracılar ve ev sahipleri arasında kira tutarının sonraki dönemler
için tespit edilmesi hususunda çıkan uyuşmazlıklar nedeniyle
Yıllık beyan işlemini hazır beyan sistemi üzerinden veya kiracının ödeme güçlüğü nedeniyle kiraların gecikmeli
gerçekleştirenler içinse sistem, alış ve satış tarihlerinin olarak ödenebilmesi veya mahkemelerce verilen kararlar sonrası
girilmesinin akabinde kendiliğinden endeksleme ve istisna ödenmesi mümkün olabilmektedir (buna arabulucular yoluyla
uygulamalarını yapıyor. yapılan anlaşmalar sonrası yapılacak ödemeleri de ekleyebiliriz).
Tabii vergi dairelerinin bu işlemleri kontrol ederken tapudaki Gelir vergisi uygulaması açısından, geçmiş yıllar için yapılan
değerleri de gözden geçirebildiğini belirtmekte fayda var. tahsilatlarda gelirin, tahsilatın yapıldığı yılın beyannamesiyle
Dolayısıyla değer artış kazancının hesaplanması esnasında, beyan edilmesi esası mevcut. Yani henüz tahsil edilmemiş bir
zamanında tapuya yapılan bildirimlerin doğru yapılması önem kiranın ilgili olduğu yılda beyan edilmesi veya tahsilatın yapıldığı
arz edebiliyor. Alış bedeli tapuda düşük gösterilmiş bir konutun durumda söz konusu yıla ilişkin beyannamelerin düzeltilmesi
satışı esnasında aradaki fark ciddi bir gelir vergisi ödenmesi gerekmiyor. Ancak yıllık beyan işlemi yapılırken, geçmiş yılla
sonucunu doğurabilir. ilişkili bir kira beyan ediliyorsa, yıllık beyannamede geçmiş
yılla ilişkili tutarın ve hangi yıla ait bir ödeme olduğunun ayrıca
3. Konutların kiralanması raporlanması gerekiyor.

3.1. Konut kiralarının birden fazla ay için peşin tahsil Mahkemelerin kira tespit davası, alacak davası gibi davaların
edilmesi sonucunda kira tutarına ek olarak yasal faiz uygulanmasına
hükmetmesi mümkün olabilmektedir. Kiracılardan tahsil edilen
Gerek enflasyonun, paranın değerinde neden olduğu aşınmayı faizlerin, kira geliri değil, ancak faiz geliri (alacak faizi) olarak,
önlemek, gerekse geliri peşinen garanti altına alabilmek için yani menkul sermaye iradı başlığı altında beyanı gerekecektir.
son dönemde bazı ev sahiplerinin 6 ay, 1 yıl gibi dönemler Alacak faizlerinin stopaja tabi olmadığını söyleyebiliriz, stopaja
için defaten ödeme talep ettikleri anlaşılıyor. Yıllık gelir vergisi tabi olmayan menkul sermaye iratlarının toplamı için bir beyan
beyanı esnasında, birden fazla ay için peşin tahsil edilmiş sınırı mevcut (2023 yılı için 8400 TL), yıl içinde elde edilen,
kiraların ne şekilde beyan edileceği konusu soru işareti stopaja konu edilmemiş menkul sermaye iratlarının toplamının
yaratabilmektedir. beyan sınırını aşmaması halinde, alacak faizlerinin beyanı
gerekmeyecektir.
Gelir vergisi uygulaması açısından, kiranın ilişkili olduğu
dönemde beyan edilmesi esastır. Örneğin, Ağustos 2023’te, 3.3. Konutların tahliyesi için kiracılara ödenen tutarlar
Ağustos 2023- Ocak 2024 dönemine ilişkin olarak 6 aylık kirayı
peşin tahsil eden bir ev sahibi Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım Ev sahiplerinin, kira ile ilgili uyuşmazlıkların çözümü için bazı
ve Aralık aylarına isabet eden kazancı 2023 yılı gelir vergisi durumlarda kiracılara konutu tahliye etmeleri karşılığında
beyannamesinde beyan edecekken, Ocak 2024’e isabet eden ödeme yapabildikleri biliniyor. Son dönemde konut piyasasında
kirayı ise 2024 yılı beyanına dahil edecektir. yaşanan fiyat artışları nedeniyle bu tür vakaların arttığını,
tahliye karşılığı yapılan ödemelerin ciddi boyutlara ulaşabildiğini
Vergi dairesinin banka üzerinden yatırılan kiraları takip ettiği, görüyoruz.
ancak parasal tutarların bilgisine ulaşabilmekle beraber,
ödemenin dönemine ilişkin bilgi sahibi olmadığından tahsil Kiracı durumundaki kişilerin konutun tahliyesi için ev
edilen tutarla beyan edilen tutar arasındaki farklara ilişkin bilgi sahibinden aldıkları tutarların gelir vergisine tabi olduğunu
isteyebilmektedir. Dolayısıyla sözleşme, kira ödeme dekontu belirtmekte fayda var. Ancak bu tür bir ödeme kira geliri olarak
gibi durumu belgelendirebilecek belgelerin saklanması ve nitelendirilmiyor. Gelir Vergisi Kanunu’nun arızi kazançları
gerektiğinde vergi dairesine sunulabilmesi önem arz edecektir. düzenleyen 82. maddesinde gayrimenkullerin tahliyesi veya
Vergi dairesinin bu belgeleri beyannamenin verildiği yıldan kiracılık hakkının devri karşılığında alınan tazminatların vergiye
başlayarak 5 yıl boyunca talep etme hakkı olduğunu unutmamak tabi olduğu belirtiliyor. Ancak, bu tür bir kazanç için belirlenmiş
gerekir. bir istisna sınırı da mevcut; 2023 yılı için bu tutar 129.000 TL

Kasım 2023 3