Page 4 - EY-VG_Subat_2024_v2

Ancak beyannamede gerçek giderlerin konut kira gelirinden edildiğini varsayalım. Bu konuta ilişkin olarak, 2.000.000 TL’nin
indirimi sırasında bir hesaplama yapılması gerekir. Bu %5’i olan 100.000 TL’nin, istisna dışı hasılata isabet eden kısmı
hesaplamanın nedeni konutlardan elde edilen kiranın belli bir (86.000 TL), beş yıl boyunca (2023 ila 2027 yılları) her yıl
tutarının (2023 yılı için 21.000 TL) gelir vergisinden istisna hasılattan indirilebilir. 86.000 TL’lik tutar, [(150.000 - 21.000) /
olmasıdır. 150.000 x 100.000] şeklinde hesaplanmıştır.

Hasılatın 21.000 TL’si üzerinden vergi hesaplanmadığı için Ancak bu şekilde hesaplanan giderin elde edilen kira gelirini
giderlerin de sadece vergiye tabi olan kazanca isabet eden aşması durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirimi veya
kısmının indirimine izin verilmektedir. Bunun için öncelikle gelecek yıllara devretmesi mümkün değildir.
istisna dışı hasılatın, toplam hasılat içerisindeki oranının
bulunması gerekmektedir. Toplam giderler, bulunan bu oranla c. Oturulan konutun kirası
çarpılarak, beyannamede kira gelirlerinden indirilebilecek gider
tutarına ulaşılmaktadır. Bir diğer gerçek gider kalemi ise sahibi bulundukları konutları
kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut için ödedikleri kira
Örneğin 2023 yılında 120.000 TL konut kirası alan bir kişinin, bedelidir. Ödenen bu kiraların istisna dışındaki kazanca isabet
o yıl yapmış olduğu ve yasaya göre indirilebilir nitelikte olan eden kısmı, gerçek gider yöntemi kapsamında hasılattan
giderlerinin (gerçek gider) 48.000 TL olduğunu varsayalım. Bu indirilebilir. Ancak yukarıdaki gibi bu giderin kira gelirini aşması
durumda beyannamede kira gelirlerinden indirilebilecek gerçek durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirilmesi veya
gider tutarı aşağıdaki gibi hesaplanmaktadır: gelecek yıllara devretmesi mümkün değildir.
Toplam hasılat 120.000 TL d. Isı yalıtım giderleri
İstisna tutar (-) 21.000 TL
İstisna dışı hasılat 99.000 TL Kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi
İstisna dışı hasılatın toplam hasılata oranı %82,5 değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu
(99.000 / 120.000) sağlamaya yönelik harcamalar kira gelirinden indirilebilmektedir.
İndirilebilecek gider (48.000 x %82,5) 39.600 TL
Diğer taraftan bu harcamaların bir takvim yılı içerisinde
Gerçek gider yönteminde indirilebilecek olan giderlere ilişkin amortisman sınırını (4.400 TL) aşması durumunda maliyet
bilgiler aşağıda dikkatinize sunulmaktadır: olarak dikkate alınabilmesi de mümkündür.
a. Kredi faizleri e. Diğer gerçek giderler

Kredi ile alınan gayrimenkul kiraya verildiyse, elde edilen kira Kiraya verilen gayrimenkulle ilgili olmak şartıyla, kira gelirinin
gelirinden kredi için ödenen faizler düşülebilmektedir. Hatta beyanında dikkate alınabilecek diğer bazı gerçek gider kalemleri
kredi faizleri gelirinden fazlaysa, bu tutar gider fazlası olarak da aşağıda yer almaktadır:
kabul edilir. Yani kira gelirinden indirilemeyen bu kısım beyan
edilen diğer gelirlerden de düşülebilir. • Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Yönetim giderleri,
Yukarıdaki örnekteki konutun kredi kullanarak alındığını, 2023/
Ocak-Aralık döneminde yapılmış olan 48.000 TL’lik masrafın da • Sigorta giderleri ile ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler,
bu krediye ilişkin ödenmiş olan faiz olduğunu varsayalım. Konut • Amortismanlar (%2),
olarak kiraya verilen gayrimenkulün kira bedeli olan 120.000
TL’den; öncelikle 21.000 TL’lik istisna düşülecek ve yukarıdaki • Onarım giderleri, bakım ve idame giderleri,
şekilde hesaplanan 39.600 TL’lik gider de indirildikten sonra • Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar
kalan 59.400 TL üzerinden 2023 gelir vergisi tarifesine göre ve diğer gerçek giderler.
8.910 TL vergi ödenecektir. (Amortisman ve diğer gerçek
giderler göz ardı edilmiştir.) II. Gayrimenkul satış kazançları

Oysa aynı örnekte götürü gider yöntemine göre indirilebilecek Satın alınan gayrimenkulün, gerçek kişiler tarafından ticari
gider 14.850 TL [(120.000 - 21.000) x %15] olacaktır. Buna faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazançlar,
göre istisna ve gider indirimi sonrası kalan 84.150 TL’lik “değer artış kazancı” olarak kabul edilmektedir. Bu kazançlar
(120.000 - 21.000 - 14.850) matrah üzerinden 2023 gelir normal şartlarda gelir vergisine tabi olmakla birlikte miras kalan
vergisi tarifesine göre 13.330 TL vergi hesaplanacaktır.
ya da bağış olarak edinilen gayrimenkulün satılması halinde,
kazanç kaç lira olursa olsun gelir vergisi ödenmesi söz konusu
b. Konut alış bedelinin yüzde 5’i
değildir.
Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün alış A. Elde tutma süresi ve vergilemeye etkisi
bedelinin %5’i, alındığı yıldan itibaren 5 yıl süre ile gider olarak
düşülebilmektedir. Bu gider kalemi amortismana benzemekle Miras veya bağış dışında edinilen (satın alınan, inşa ettirilen
birlikte, amortisman uygulamasından bağımsız olarak ayrıca vb.) gayrimenkullerin satılması durumunda kazanç üzerinden
dikkate alınabilir.
vergi ödenmemesi için gayrimenkulün en az 5 yıl süreyle
elde tutulmuş olması gerekmektedir. Başka bir ifadeyle,
Örneğin 2023’ün başında 2.000.000 TL’ye alınan bir konutun gayrimenkullerin 5 yıldan daha az bir süre elde tutulduktan
kiraya verilmesinden 2023 yılında 150.000 TL kira tahsil

4 Şubat 2024