Page 4 - EY-VG_Mart_2022_v2

2. Gerçek gider yöntemi birlikte, amortisman uygulamasından bağımsız olarak ayrıca
dikkate alınabilir.
Gerçek gider yönteminde, kira gelirinden Gelir Vergisi
Kanunu’nun 74. maddesinde sayılan ve belgeye dayandırılması Örneğin 300.000 TL’ye alıp, yıllık 20.000 TL’ye kiraya verilen bir
gereken giderler indirilebilmektedir. konuta ilişkin olarak, 300.000 TL’nin %5’i olan 15.000 TL’nin,
istisna dışı hasılata isabet eden kısmı (yukarıdaki örnekteki
Ancak beyannamede gerçek giderlerin konut kira gelirinden %65 oranı kullanılmıştır) olan 9.750 TL, beş yıl boyunca her yıl
indirimi sırasında bir hesaplama yapılması gerekir. Bu hasılattan indirilebilir. 9.750 TL’lik tutar, [(20.000 - 7.000) /
hesaplamanın nedeni konutlardan elde edilen kiranın belli bir 20.000 x 15.000] şeklinde hesaplanmıştır.
tutarının (2021 yılı için 7.000 TL) gelir vergisinden istisna
olmasıdır. Ancak bu şekilde hesaplanan giderin elde edilen kira gelirini
aşması durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirimi veya
Hasılatın 7.000 TL’si üzerinden vergi hesaplanmadığı için gelecek yıllara devretmesi mümkün değildir.
giderlerin de sadece vergiye tabi olan kazanca isabet eden
kısmının indirimine izin verilmektedir. Bunun için öncelikle c. Oturulan konutun kirası
istisna dışı hasılatın, toplam hasılat içerisindeki oranının
bulunması gerekmektedir. Toplam giderler, bulunan bu oranla Bir diğer gerçek gider kalemi ise sahibi bulundukları konutları
çarpılarak, beyannamede kira gelirlerinden indirilebilecek gider kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut için ödedikleri kira
tutarına ulaşılmaktadır. bedelidir. Ödenen bu kiraların istisna dışındaki kazanca isabet
eden kısmı, gerçek gider yöntemi kapsamında hasılattan
Örneğin 2021 yılında 20.000 TL konut kirası alan bir kişinin, indirilebilir. Ancak yukarıdaki gibi, bu giderin kira gelirini aşması
o yıl yapmış olduğu ve yasaya göre indirilebilir nitelikte olan durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirilmesi veya
giderlerinin (gerçek gider) 12.000 TL olduğunu varsayalım. Bu gelecek yıllara devretmesi mümkün değildir.
durumda beyannamede kira gelirlerinden indirilebilecek gerçek
gider tutarı aşağıdaki gibi hesaplanmaktadır: d. Isı yalıtım giderleri

Toplam hasılat 20.000 TL Kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi
İstisna tutar (-) 7.000 TL değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu
sağlamaya yönelik harcamalar kira gelirinden indirilebilmektedir.
İstisna dışı hasılat 13.000 TL
Diğer taraftan bu harcamaların bir takvim yılı içerisinde
İstisna dışı hasılatın toplam hasılata oranı %65 amortisman sınırını (1.500 TL) aşması durumunda maliyet
(13.000 / 20.000) olarak dikkate alınabilmesi de mümkündür.
İndirilebilecek gider (12.000 x %65) 7.800 TL
e. Diğer gerçek giderler
Gerçek gider yönteminde indirilebilecek olan giderlere ilişkin Kiraya verilen gayrimenkulle ilgili olmak şartıyla, kira gelirinin
bilgiler aşağıda dikkatinize sunulmaktadır:
beyanında dikkate alınabilecek diğer bazı gerçek gider kalemleri
a. Kredi faizleri aşağıda yer almaktadır:

Kredi ile alınan gayrimenkul kiraya verildiyse, elde edilen kira • Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
gelirinden kredi için ödenen faizler düşülebilmektedir. Hatta • Yönetim giderleri,
kredi faizleri gelirinden fazlaysa, bu tutar gider fazlası olarak da • Sigorta giderleri ile ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler,
kabul edilir. Yani kira gelirinden indirilemeyen bu kısım beyan • Amortismanlar (%2),
edilen diğer gelirlerden de düşülebilir.
• Onarım giderleri, bakım ve idame giderleri,
Yukarıdaki örnekteki konutun kredi kullanarak alındığını, 2021/ • Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar
Ocak-Aralık döneminde yapılmış olan 12.000 TL’lik masrafın da ve diğer gerçek giderler.
bu krediye ilişkin ödenmiş olan faiz olduğunu varsayalım. Konut
olarak kiraya verilen gayrimenkulün kira bedeli olan 20.000 II. Gayrimenkul satış kazançları
TL’den; öncelikle 7.000 TL’lik istisna düşülecek ve yukarıdaki
şekilde hesaplanan 7.800 TL’lik gider de indirildikten sonra Satın alınan gayrimenkulün, gerçek kişiler tarafından ticari
kalan 5.200 TL üzerinden 2021 gelir vergisi tarifesine göre 780 faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazançlar,
TL vergi ödenecektir. “değer artış kazancı” olarak kabul edilmektedir. Bu kazançlar
normal şartlarda gelir vergisine tabi olmakla birlikte miras kalan
Oysa aynı örnekte götürü gider yöntemine göre indirilebilecek ya da bağış olarak edinilen gayrimenkulün satılması halinde,
gider 1.950 TL [(20.000 - 7.000) x %15] olacaktır. Buna göre kazanç kaç lira olursa olsun gelir vergisi ödenmesi söz konusu
istisna ve gider indirimi sonrası kalan 11.050 TL’lik (20.000 - değildir.
7.000 - 1.950) matrah üzerinden 2021 gelir vergisi tarifesine
göre 1.657,50 TL vergi hesaplanacaktır. A. Elde tutma süresi ve vergilemeye etkisi
b. Konut alış bedelinin yüzde 5’i Miras veya bağış dışında edinilen (satın alınan, inşa ettirilen
vb.) gayrimenkullerin satılması durumunda kazanç üzerinden
Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün alış vergi ödenmemesi için gayrimenkulün en az 5 yıl süreyle
bedelinin %5’i, alındığı yıldan itibaren 5 yıl süre ile gider olarak elde tutulmuş olması gerekmektedir. Başka bir ifadeyle,
düşülebilmektedir. Bu gider kalemi amortismana benzemekle gayrimenkullerin 5 yıldan daha az bir süre elde tutulduktan

4 Mart 2022