Page 5 - EY-VG_Mart_2022_v2

sonra satılması durumunda, prensip olarak elde edilen kazanç “endeksleme” denilmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK)
üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekir. tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon oranının
hesaplanmasında kullanılan yurt içi üretici fiyat endeksleri (Yİ-
Beş yıllık süre gün olarak hesaplanmalıdır. Buna göre örneğin 10 ÜFE) açıklanmaktadır. 2021 yılında satılan gayrimenkullerle ilgili
Haziran 2016’da alınan bir gayrimenkulün satışından sağlanan endekslemede bu Yİ-ÜFE’lerin kullanılması gerekir. Ocak/2013-
kazançtan gelir vergisi ödenmemesi için en erken 11 Haziran Aralık/2021 dönemine ilişkin Yİ-ÜFE listesi yazımızın sonunda
2021 tarihinde satılması gerekir. Bu tarih veya sonrasında dikkatinize sunulmaktadır.
satış yapılması durumunda 5 yıllık süre dolmuş olduğundan,
satıştan elde edilen kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi Gayrimenkulün satıldığı aydan bir önceki ayın endeksi ile
ödenmeyecektir. alındığı aydan bir önceki ayın endeksi arasındaki artış oranı
hesaplanır. Alış bedeli bu oran kadar artırılmak suretiyle yeni
Buna göre 2021 yılında satılan gayrimenkul; bir maliyet bedeli belirlenir. Bu şekilde bulunan yeni maliyet
bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, varsa giderler de
• 2015 ve öncesinde alınmışsa, satış kazancının beyan düşüldükten sonra kalan tutar, net kazanç olarak kabul edilir.
edilmemesi, Ancak bu uygulamadan yararlanılabilmesi için endeks farkının
• 2017 ve sonrasında alınmışsa, satıştan sağlanan, istisnayı yüzde 10’dan fazla olması şartı vardır. Aksi halde kazancın,
aşan kazancın beyan edilmesi ve hesaplanan verginin satış bedelinden ilk alış bedeli ve giderlerin düşülmesi suretiyle
ödenmesi, hesaplanması gerekmektedir.

gerektiğini söyleyebiliriz. Örneğin 15 Eylül 2019’da 400.000 TL’ye alınan bir
gayrimenkul, 5 yıllık elde tutma süresi dolmadan 18
2016 yılında alınmış olan gayrimenkullerin 2021 yılında Aralık 2021’de 780.000 TL’ye satıldıysa, kazanç 380.000
satılması halinde ise 5 yıllık sürenin dolup dolmadığına, yani TL’dir. Ancak verginin bu tutar üzerinden ödenmesi söz
kazancın beyan edilip edilmeyeceğine, yukarıdaki örnekteki konusu değildir. Birkaç işlem daha yapılması gerekir. Önce
gibi alış ve satış tarihlerine gün olarak bakılarak karar verilmesi endekslemeyle başlayalım:
gerekmektedir.
Ağustos 2019 endeksi (449,96) ile Kasım 2021 endeksi
B. Edinim tarihinin tespiti (858,43) arasında artış yüzde 90,78 oranında gerçekleşmiş.
Bu oran yüzde 10’un üzerinde olduğundan endeksleme
Gayrimenkulün alış tarihi, satış kazancı üzerinden vergi yapılabilecektir.
ödenip ödenmeyeceğini veya ne kadar vergi ödeneceğini
etkilemektedir. Satın alınan ya da kat karşılığı müteahhide 400.000 TL’lik alış bedeli, bu oranda artırıldığında endekslenmiş
verilen arsa nedeniyle edinilen gayrimenkullerin iktisap alış bedeli olan 763.116,72 TL’ye (858,43 / 449,96 x
(edinim) tarihi, tapuya tescil tarihi olarak kabul edilmektedir. 400.000) ulaşılmaktadır. Vergisel açıdan kazanç da 16.883,28
Bazen gayrimenkulün tapuya tescilden önce, sahibinin fiilen TL (780.000 - 763.116,72) olarak hesaplanacaktır.
kullanımına bırakıldığı durumlar da olabilmektedir. Bu durumun
tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz D. İstisna uygulaması
faturaları ve benzeri belgelerle kanıtlanması halinde, alış tarihi
olarak fiilen kullanıma başlama tarihi kabul edilebilmektedir. Bir gayrimenkulün 5 yıl içerisinde satılmasından sağlanan
kazancın 2021 yılı için 19.000 TL’si gelir vergisinden istisnadır.
Kooperatiflerde ise gayrimenkulün ortağa tahsis edildiği Endeksleme yapılması mümkünse endeksleme sonrası bulunan
tarih, alım tarihi olarak kabul edilir. Dolayısıyla 5 yıllık sürenin kazanç, mümkün değilse satış ve alış bedeli arasındaki fark
hesaplanmasında bu tarihin esas alınması gerekmektedir. 19.000 TL’den az ise beyanname verilmez, dolayısıyla vergi de
ödenmez. Bu tutarı aşan bir kazanç elde edilmesi durumunda
Cins tashihi, bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya ise aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek,
yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa; arazi vergisinin ödenmesi gerekmektedir.
iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve
tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmaktadır. Arazi Yukarıdaki örnekte bulunan 16.883,28 TL’lik kazanç, 2021 yılı
olarak alınan bir gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim için geçerli olan 19.000 TL’lik istisnanın altında kaldığından söz
işlemine tabi tutulduktan sonra satılması halinde, alım tarihi konusu kazanç için beyanname verilmesine gerek yoktur.
olarak arazinin alındığı tarih değil, belediyenin ifraz işlemi
sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas Aynı örnekte satış fiyatının 800.000 TL olması varsayımına
alınması gerekmektedir. göre satıştan sağlanan kazanç (endeksleme sonrası) 36.883,28
TL (800.000 - 763.116,72) olarak hesaplanacaktı. Bu tutar
Önce kat irtifakı daha sonra da kat mülkiyeti tapusunun alındığı da 19.000 TL’lik istisnayı aştığı için aşan kısmın, gelir vergisi
durumda ise gayrimenkulün alım tarihi olarak kat irtifakı beyannamesi ile beyan edilmesi gerekecekti. Buna göre
tapusunun tarihi dikkate alınır. üzerinden vergi hesaplanması gereken tutar yani matrah
17.883,28 TL (36.883,28 - 19.000) olacaktı. Bu tutarın vergisi
C. Endeksleme ise 2021 yılı gelir vergisi tarifesine göre 2.682,49 TL olarak
hesaplanmaktadır.
Beş yıllık süre dolmadan satılan bir gayrimenkulden sağlanan
ve beyan edilmesi gereken kazancın hesaplanması sırasında,
enflasyonun etkisinin giderilmesi mümkündür. Buna kısaca

Mart 2022 Mart 2022 5