Page 5 - VEGUSUBAT2019

II. Gayrimenkul satış kazançları Cins tashihi, bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya
yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa; arazi
Satın alınan gayrimenkulün, gerçek kişiler tarafından ticari iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve
faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazançlar, tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmaktadır. Arazi
“değer artış kazancı” olarak kabul edilmektedir. Bu kazançlar olarak alınan bir gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim
normal şartlarda gelir vergisine tabi olmakla birlikte miras kalan işlemine tabi tutulduktan sonra satılması halinde, alım tarihi
ya da bağış olarak edinilen gayrimenkulün satılması halinde, olarak arazinin alındığı tarih değil, belediyenin ifraz işlemi
kazanç kaç lira olursa olsun gelir vergisi ödenmesi söz konusu sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas
değildir. alınması gerekmektedir.

A. Elde tutma süresi ve vergilemeye etkisi Önce kat irtifakı daha sonra da kat mülkiyeti tapusunun alındığı
durumda ise gayrimenkulün alım tarihi olarak kat irtifakı
Miras veya bağış dışında edinilen (satın alınan, inşa ettirilen tapusunun tarihi dikkate alınır.
vb.) gayrimenkullerin satılması durumunda kazanç üzerinden
vergi ödenmemesi için gayrimenkulün en az 5 yıl süreyle C. Endeksleme
elde tutulmuş olması gerekmektedir. Başka bir ifadeyle,
gayrimenkullerin 5 yıldan daha az bir süre elde tutulduktan Beş yıllık süre dolmadan satılan bir gayrimenkulden sağlanan
sonra satılması durumunda, prensip olarak elde edilen kazanç ve beyan edilmesi gereken kazancın hesaplanması sırasında,
üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekir. enflasyonun etkisinin giderilmesi mümkündür. Buna kısaca
“endeksleme” denilmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK)
Beş yıllık süre gün olarak hesaplanmalıdır. Buna göre örneğin 10 tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon oranının
Haziran 2014’te alınan bir gayrimenkulün satışından sağlanan hesaplanmasında kullanılan yurt içi üretici fiyat endeksleri (Yİ-
kazançtan gelir vergisi ödenmemesi için en erken 11 Haziran ÜFE) açıklanmaktadır. 2019 yılında satılan gayrimenkullerle ilgili
2019 tarihinde satılması gerekir. Bu tarih veya sonrasında endekslemede bu Yİ-ÜFE’lerin kullanılması gerekir. Ocak/2011-
satış yapılması durumunda 5 yıllık süre dolmuş olduğundan, Aralık/2019 dönemine ilişkin Yİ-ÜFE listesi yazımızın sonunda
satıştan elde edilen kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi dikkatinize sunulmaktadır.
ödenmeyecektir.
Gayrimenkulün satıldığı aydan bir önceki ayın endeksi ile
Buna göre 2019 yılında satılan gayrimenkul; alındığı aydan bir önceki ayın endeksi arasındaki artış oranı
hesaplanır. Alış bedeli bu oran kadar artırılmak suretiyle yeni
➢➢• 2013 ve öncesinde alınmışsa, satış kazancının beyan bir maliyet bedeli belirlenir. Bu şekilde bulunan yeni maliyet
edilmemesi, bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, varsa giderler de
düşüldükten sonra kalan tutar, net kazanç olarak kabul edilir.
➢➢• 2015 ve sonrasında alınmışsa, satıştan sağlanan, istisnayı Ancak bu uygulamadan yararlanılabilmesi için endeks farkının
aşan kazancın beyan edilmesi ve hesaplanan verginin yüzde 10’dan fazla olması şartı vardır. Aksi halde kazancın,
ödenmesi, satış bedelinden ilk alış bedeli ve giderlerin düşülmesi suretiyle
hesaplanması gerekmektedir.
gerektiğini söyleyebiliriz.
Örneğin 15 Eylül 2017’de 350.000 TL’ye alınan bir
2014 yılında alınmış olan gayrimenkullerin 2019 yılında gayrimenkul, 22 Mart 2019’da 500.000 TL’ye satıldıysa, kazanç
satılması halinde ise 5 yıllık sürenin dolup dolmadığına, yani 150.000 TL’dir. Ancak verginin bu tutar üzerinden ödenmesi
kazancın beyan edilip edilmeyeceğine, yukarıdaki örnekteki söz konusu değildir. Birkaç işlem daha yapılması gerekir. Önce
gibi alış ve satış tarihlerine gün olarak bakılarak karar verilmesi endekslemeyle başlayalım:
gerekmektedir.
Ağustos 2017 endeksi (300,18) ile Şubat 2019 endeksi
B. Edinim tarihinin tespiti (425,26) arasında artış yüzde 41,67 oranında gerçekleşmiş.
Bu oran yüzde 10’un üzerinde olduğundan endeksleme
Gayrimenkulün alış tarihi, satış kazancı üzerinden vergi yapılabilecektir.
ödenip ödenmeyeceğini veya ne kadar vergi ödeneceğini
etkilemektedir. Satın alınan ya da kat karşılığı müteahhide 350.000 TL’lik alış bedeli, bu oranda artırıldığında endekslenmiş
verilen arsa nedeniyle edinilen gayrimenkullerin iktisap alış bedeli olan 495.839,16 TL’ye (425,26 / 300,18 x
(edinim) tarihi, tapuya tescil tarihi olarak kabul edilmektedir. 350.000) ulaşılmaktadır. Vergisel açıdan kazanç da 4.160,84
Bazen gayrimenkulün tapuya tescilden önce, sahibinin fiilen TL (500.000 - 495.839,16) olarak hesaplanacaktır.
kullanımına bırakıldığı durumlar da olabilmektedir. Bu durumun
tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz D. İstisna uygulaması
faturaları ve benzeri belgelerle kanıtlanması halinde, alış tarihi
olarak fiilen kullanıma başlama tarihi kabul edilebilmektedir. Bir gayrimenkulün 5 yıl içerisinde satılmasından sağlanan
kazancın 2019 yılı için 14.800 TL’si gelir vergisinden istisnadır.
Kooperatiflerde ise gayrimenkulün ortağa tahsis edildiği Endeksleme yapılması mümkünse endeksleme sonrası bulunan
tarih, alım tarihi olarak kabul edilir. Dolayısıyla 5 yıllık sürenin kazanç, mümkün değilse satış ve alış bedeli arasındaki fark
hesaplanmasında bu tarihin esas alınması gerekmektedir. 14.800 TL’den az ise beyanname verilmez, dolayısıyla vergi de

Şubat 2020 Şubat 2020 5