Page 5 - EY-VG_Mart_2019_v5

II. Gayrimenkul satış kazançları Cins tashihi, bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya
yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa; arazi
Satın alınan gayrimenkulün, gerçek kişiler tarafından ticari iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve
faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazançlar, tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmaktadır. Arazi
“değer artış kazancı” olarak kabul edilmektedir. Bu kazançlar olarak alınan bir gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim
normal şartlarda gelir vergisine tabi olmakla birlikte miras kalan işlemine tabi tutulduktan sonra satılması halinde, alım tarihi
ya da bağış olarak edinilen gayrimenkulün satılması halinde, olarak arazinin alındığı tarih değil, belediyenin ifraz işlemi
kazanç kaç lira olursa olsun gelir vergisi ödenmesi söz konusu sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas
değildir. alınması gerekmektedir.

A. Elde tutma süresi ve vergilemeye etkisi Önce kat irtifakı daha sonra da kat mülkiyeti tapusunun alındığı
durumda ise gayrimenkulün alım tarihi olarak kat irtifakı
Miras veya bağış dışında edinilen (satın alınan, inşa ettirilen tapusunun tarihi dikkate alınır.
vb.) gayrimenkullerin satılması durumunda kazanç üzerinden C. Endeksleme
vergi ödenmemesi için gayrimenkulün en az 5 yıl süreyle
elde tutulmuş olması gerekmektedir. Başka bir ifadeyle, Beş yıllık süre dolmadan satılan bir gayrimenkulden sağlanan
gayrimenkullerin 5 yıldan daha az bir süre elde tutulduktan ve beyan edilmesi gereken kazancın hesaplanması sırasında,
sonra satılması durumunda, prensip olarak elde edilen kazanç enflasyonun etkisinin giderilmesi mümkündür. Buna kısaca
üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekir. “endeksleme” denilmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK)
tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon oranının
Beş yıllık süre gün olarak hesaplanmalıdır. Buna göre örneğin 10 hesaplanmasında kullanılan yurt içi üretici fiyat endeksleri
Haziran 2013’de alınan bir gayrimenkulün satışından sağlanan (Yİ-ÜFE) açıklanmaktadır. 2018 yılında satılan gayrimenkullerle
kazançtan gelir vergisi ödenmemesi için en erken 11 Haziran ilgili endekslemede bu Yİ-ÜFE’lerin kullanılması gerekir.
2018 tarihinde satılması gerekir. Bu tarih veya sonrasında Ocak/2010-Aralık/2018 dönemine ilişkin Yİ-ÜFE listesi
satış yapılması durumunda 5 yıllık süre dolmuş olduğundan, yazımızın sonunda dikkatinize sunulmaktadır.
satıştan elde edilen kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi
ödenmeyecektir. Gayrimenkulün satıldığı aydan bir önceki ayın endeksi ile
alındığı aydan bir önceki ayın endeksi arasındaki artış oranı
Buna göre 2018 yılında satılan gayrimenkul; hesaplanır. Alış bedeli bu oran kadar artırılmak suretiyle yeni
bir maliyet bedeli belirlenir. Bu şekilde bulunan yeni maliyet
➢• 2012 ve öncesinde alınmışsa, satış kazancının beyan bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, varsa giderler de
edilmemesi, düşüldükten sonra kalan tutar, net kazanç olarak kabul edilir.
Ancak bu uygulamadan yararlanılabilmesi için endeks farkının
➢• 2014 ve sonrasında alınmışsa, satıştan sağlanan, istisnayı yüzde 10’dan fazla olması şartı vardır. Aksi halde kazancın,
aşan kazancın beyan edilmesi ve hesaplanan verginin satış bedelinden ilk alış bedeli ve giderlerin düşülmesi suretiyle
ödenmesi, hesaplanması gerekmektedir.

gerektiğini söyleyebiliriz. Örneğin 28 Haziran 2014’de 250.000 liraya alınan bir
gayrimenkul, 22 Mart 2018’da 400.000 liraya satıldıysa,
2013 yılında alınmış olan gayrimenkullerin 2018 yılında kazanç 150.000 liradır. Ancak verginin bu tutar üzerinden
satılması halinde ise 5 yıllık sürenin dolup dolmadığına, yani ödenmesi söz konusu değildir. Birkaç işlem daha yapılması
kazancın beyan edilip edilmeyeceğine, yukarıdaki örnekteki gerekir. Önce endekslemeyle başlayalım:
gibi alış ve satış tarihlerine gün olarak bakılarak karar verilmesi
gerekmektedir. Mayıs 2014 endeksi (232,96) ile Şubat 2018 endeksi (328,17)
arasında artış yüzde 40,87 oranında gerçekleşmiş. Bu oran
B. Edinim tarihinin tespiti yüzde 10’un üzerinde olduğundan endeksleme yapılabilecektir.

Gayrimenkulün alış tarihi, satış kazancı üzerinden vergi 250.000 liralık alış bedeli, bu oranda artırıldığında
ödenip ödenmeyeceğini veya ne kadar vergi ödeneceğini endekslenmiş alış bedeli olan 352.174,19 liraya
etkilemektedir. Satın alınan ya da kat karşılığı müteahhide (328,17 / 232,96 x 250.000) ulaşılmaktadır. Vergisel açıdan
verilen arsa nedeniyle edinilen gayrimenkullerin iktisap kazanç da 47.825,81 lira (400.000 - 352.174,19) olarak
(edinim) tarihi, tapuya tescil tarihi olarak kabul edilmektedir. hesaplanacaktır.
Bazen gayrimenkulün tapuya tescilden önce, sahibinin fiilen D. İstisna uygulaması
kullanımına bırakıldığı durumlar da olabilmektedir. Bu durumun
tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz Bir gayrimenkulün 5 yıl içerisinde satılmasından sağlanan
faturaları ve benzeri belgelerle kanıtlanması halinde, alış tarihi kazancın 2018 yılı için 12.000 lirası gelir vergisinden istisnadır.
olarak fiilen kullanıma başlama tarihi kabul edilebilmektedir. Endeksleme yapılması mümkünse endeksleme sonrası bulunan
kazanç, mümkün değilse satış ve alış bedeli arasındaki fark
Kooperatiflerde ise gayrimenkulün ortağa tahsis edildiği 12.000 liradan az ise beyanname verilmez, dolayısıyla vergi de
tarih, alım tarihi olarak kabul edilir. Dolayısıyla 5 yıllık sürenin ödenmez. Bu tutarı aşan bir kazanç elde edilmesi durumunda
hesaplanmasında bu tarihin esas alınması gerekmektedir. ise aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek,
vergisinin ödenmesi gerekmektedir.

Mart 2019 Mart 2019 5